奉賢區住宅物業服務“紅黑榜”評價工作方案
??物業管理是基層治理體系的重要一環，更是和諧社區建設的關鍵環節。根據《物業管理條例》《上海市住宅物業管理規定》等文件要求，按照“條塊結合、屬地管理、行業監管”的原則，形成區、街鎮兩級物業服務綜合評價機制。通過“以評促建、以評促改、以評促優”的方式，切實加強物業服務監管，全面提升物業服務水平，現制定如下方案。
??一、總體要求
??貫徹落實習近平總書記考察上海重要講話精神，深入踐行人民城市重要理念，以推進住宅小區安全、整潔、文明、宜居為目標，通過健全評價體系、創新監管手段、規范服務行為，促進物業行業良性競爭，推動我區物業服務標準化、市場化和可持續化發展，著力塑造奉賢物業服務優秀品牌。
??二、評價主體
??由區、街鎮兩級共同開展本區住宅物業服務“紅黑榜”評價工作，區房管局通過招投標方式選聘并委托第三方專業測評機構開展測評，各街鎮（開發區）組織開展轄區內的測評。
??三、評價對象
??1.評價對象為本區12個街鎮(開發區)轄區內實施物業服務的住宅小區項目及物業服務企業，并根據實際變化情況適時動態調整。
??2.依據上海市地方標準《住宅物業管理服務規范》、區房管局《奉賢區住宅小區促進物業服務提升三年行動計劃（2023—2025）》，參照區物協《奉賢區住宅小區物業服務評估價格使用情況》（詳見附件1），本區住宅小區劃分為五種類型：一類、二類、三類、四類和五類，物業服務企業按在管小區類別進行分類。
??3.同一住宅小區內存在多種房屋類型且有多種物業收費標準的，按所有住宅房屋類型收費標準的平均值確定具體小區類別。
??四、評價原則
??(一)客觀公正原則
??按照公開、公平、公正的要求，以政策規定為依據，以工作實績為基礎，以有效數據為計量，確保公平合理、客觀公正。
??(二)精細管理原則
??以“補短板、治頑癥、提品質、惠民生”為主線，對本區住宅物業管理區域實行全覆蓋、精細化的測評。
??(三)問題導向原則
??建立“一小區一檔案”的動態數據庫，落實主要問題跟蹤分析、不達標小區跟蹤整改、整改成效跟蹤鞏固，著力補齊物業服務短板。
??五、評價依據
??結合市、區物業管理日常工作要點，明確測評基本內容，主要依據如下：
??《物業管理條例》（國務院令第698號）
??《上海市住宅物業管理規定》（2022年修訂）
??關于印發《上海市既有住宅小區門衛室和管理處規范化建設指導意見》的通知（滬住綜管聯辦發〔2018〕1號）
??《關于加強本市住宅物業管理監督檢查工作的通知》（滬房物業〔2018〕43號）
??《關于印發〈上海市住宅物業服務規范〉的通知》(滬房物業〔2018〕51號)
??《關于推動形成按質論價、質價相符、優質優價物業服務市場價格機制的指導意見》（滬精細化辦〔2021〕14號）
??六、評價內容
??依據《奉賢區住宅物業服務等級參照標準（試行）》，增加專項測評內容、行政管理要求、行政（行業）管理評價信息及加分項目等，形成區、街鎮兩級住宅小區物業服務測評指標。
??（一）季度（月度）測評內容
??包括綜合管理、秩序維護服務、清潔衛生服務、綠化管理服務、共用部位和共用設施設備日常管理，以及其他行政管理要求。（詳見附件2、3）
??（二）專項測評內容
??包括上半年度（第二季度）夏季防汛防臺和下半年度（第四季度）冬季防凍保暖專項測評內容。（詳見附件4）
??（三）行政（行業）管理評價信息
??包括住宅小區或物業服務企業被有關政府職能部門處罰或未在責令整改期限內及時整改的；物業服務企業未積極配合住宅小區各類創建活動被區級予以書面通報的；住宅小區被市級媒體曝光或發生重大事件（事故）且經相關主管部門認定屬于物業服務企業責任的等。
??（四）加分項目
??包括開展黨建引領紅色物業創建，獲得市物業管理優秀住宅小區稱號、市精品示范小區稱號、區級以上媒體表彰或正面報道，以及提供特色物業服務項目（物業服務周、百家企業幫千家暖萬心活動）等。
??（五）其他事項
??區房管局組織開展季度測評、專項測評，并負責審核行政（行業）管理評價信息和加分項目；各街鎮（開發區）組織開展月度測評和專項測評。
??七、評價頻次
??月度測評每月全覆蓋一次，全年共計12次。季度測評每季度全覆蓋一次，全年共計4次。專項測評分別于第二季度、第四季度全覆蓋一次。
??八、評價方式
??（一）現場檢查
??1.現場測評。通過實地檢查、電話核實等方式，對住宅小區綜合服務、秩序維護、環境衛生、綠化養護、共有設施設備維修維護的人員要求、管理要求、質量管理、制度與檔案管理、服務信息公開等內容開展測評。
??2.民意調查。采取現場隨機抽樣、電話征詢、入戶走訪等方式，進行問卷調查和滿意度評價，征求小區業主、業主委員會、居民委員會對小區物業服務的意見建議。
??（二）數據核查
??包括上海智慧物業APP平臺、奉賢智慧物業平臺記錄，“12345”“962121”等物業服務熱線反饋，物業服務企業和項目經理誠信記分，以及公安、城管、市場監管、綠化市容和其他相關部門對住宅小區、物業服務企業的獎懲情況等。
??九、評價方法
??（一）測評樣本
??以住宅小區為測評單元，部分房屋共用部位和共用設施設備采取以下方式抽取測評樣本：5萬平方米以內的多層分散抽取5幢，高層分散抽取3幢；5-10萬平方米的多層分散抽取8幢，高層分散抽取4幢；10萬平方米以上的多層分散抽取10幢，高層分散抽取5幢。
??（二）計分規則
??測評基礎數據包括現場（含專項）測評分值、相關部門反饋分值、行政（行業）管理評價信息分值和加分項目分值。季度（月度）、半年度、年度測評分值以測評基礎數據為基礎，結合建筑面積、小區數量和建成年代，按照計分規則進行測算（詳見附件5）。
??1.季度（月度）測評分值、季度總測評分值、專項（總）測評分值、半年度測評分值、年度測評分值滿分均為100分。加分項目分值滿分為5分。
??2.住宅小區測評計分規則
??（1）住宅小區季度測評分值以測評基礎數據為計分基礎，由區房管局、各街鎮（開發區）結合建筑面積、建成年代分別進行計分。其中，街鎮級住宅小區季度測評分值取該季度3個月度測評分值的平均值，按照計分規則進行測算。
??（2）住宅小區季度總測評分值包括區級季度測評分值（占70%）、街鎮級季度測評分值（占30%）。行政（行業）管理評價信息分值在該住宅小區的季度總測評分值中予以按項扣分處理，直至扣完為止。
??（3）住宅小區專項總測評分值包括區級專項測評分值（占70%）、街鎮級專項測評分值（占30%），計入半年度測評分值。
??（4）住宅小區上半年度測評分值包括第一、二季度總測評分值的平均值（占70%）、防汛防臺專項總測評分值（占30%）；住宅小區下半年度測評分值包括第三、四季度總測評分值的平均值（占70%）、防凍保暖專項總測評分值（占30%）。
??（5）住宅小區年度測評分值包括上半年度和下半年度測評分值的平均值、加分項目分值。
??3.物業服務企業測評計分規則
??物業服務企業季度、半年度、年度測評分值分別以在管住宅小區的季度總測評分值、半年度測評分值、年度測評分值的平均值為計分基礎，由區房管局結合小區數量進行計分。
??4.街鎮（開發區）測評計分規則
??街鎮（開發區）季度、半年度、年度測評分值分別以轄區內住宅小區的季度總測評分值、半年度測評分值、年度測評分值的平均值為計分基礎，由區房管局結合小區數量進行計分。
??5.補充規則
??（1）①由于原始規劃設計、突發事件等客觀原因造成住宅小區服務項目缺失的，不予對住宅小區和物業服務企業扣除該項目的硬件設施設備、制度與檔案管理分值。②住宅小區服務項目未在物業服務合同中約定，且由街鎮（開發區）履行服務義務或小區自行管理的，不予對住宅小區和物業服務企業扣除該項目的制度與檔案管理分值；物業服務企業已履行配合該項目現場管理義務的，不予對住宅小區和物業服務企業扣除該項目的現場管理分值；街鎮（開發區）未履行該服務項目義務或小區自行管理不到位的，在街鎮（開發區）季度測評分值中予以扣分。
??（2）根據《關于集中開展本區房管系統安全問題隱患突出區域場所綜合整治工作方案》要求，嚴格落實安全生產責任制度，實行重大安全生產事故“一票否決”，即發現重大安全生產事故（隱患）時，物業服務企業不采取合理措施進行勸阻、制止或不及時報告，該住宅小區年度評價等級直接評定為“不達標”。
??（三）等級劃分
??以季度、半年度、年度為評價周期，按照測評分值將每類住宅小區和物業服務企業劃分為4個等級：優秀（90分及以上）、良好（80分及以上）、達標（70分及以上）、不達標（70分以下）。
??（四）分類排名
??住宅小區、物業服務企業按照測評分值實行區、街鎮兩級分類排名；各街鎮（開發區）按照測評分值進行排名。
??十、評價結果
??（一）數據報送
??各街鎮（開發區）和第三方專業測評機構實時匯總測評基礎數據，定期向區房管局提交季度、半年度、年度測評結果。
??（二）結果公布
??1.區房管局審核第三方專業測評機構統計匯總的測評數據，形成評價結果，并書面函告各街鎮（開發區）。由區房管局通過區級媒體公布住宅小區季度、半年度和年度區級評價結果，以及物業服務企業半年度和年度區級評價結果。
??2.各街鎮（開發區）通過政府網站、官方微信公眾號等發布住宅小區季度、半年度和年度區、街鎮兩級評價結果，以及物業服務企業半年度和年度區、街鎮兩級評價結果，并組織在住宅小區內進行公布。
??（三）結果運用
??1.對區級每類排名末三位的住宅小區和物業服務企業給予通報，由區房管局約談相關物業服務企業負責人和小區經理。
??2.對連續2個半年度區級每類排名末三位且評價不達標的住宅小區，由各街鎮（開發區）建議業主委員會（或建設單位）解除物業服務合同；建議業主委員會（或建設單位）在制定物業選聘方案時，將以上內容約定為解除物業服務合同條款之一。
??3.對區、街鎮兩級評價不達標的住宅小區，提高測評樣本抽取比例，并增加督查頻次。對測評扣分項目，由各街鎮（開發區）督促物業服務企業落實整改。
??4.對區、街鎮兩級每類排名末三位的街鎮（開發區）下屬物業服務企業，由街鎮（開發區）制定整改方案、采取整改措施、督促整改到位。
??5.區、街鎮兩級評價結果將作為物業服務企業各類評優評選和物業項目招投標的參考依據，推動物業行業優勝劣汰。
??十一、異議申請
??1.物業服務企業如對評價結果有異議，可以向區房管局提出評價結果異議的書面申請（詳見附件6），區房管局應當在受理異議申請之日起7個工作日內完成復核，出具異議成立或不成立的復核結果，并書面告知申請人。
??2.區房管局復核異議申請期間，該評價結果繼續有效。針對同一異議信息再次提交異議申請的，不予受理。
??十二、補充說明
??本方案所涉及內容,根據國家、地方規范性文件或行業標準以及市、區重點工作要求等適時調整，屆時將以通知形式進行補充，不再另行發文。
??十三、施行日期
??本方案自2024年3月20日起施行，有效期至2025年12月31日止。
??附件：
??1.《奉賢區住宅小區物業服務評估價格使用情況》
??2.《奉賢區住宅小區物業服務綜合測評指標（區級）》
??3.《奉賢區住宅小區物業服務綜合測評指標（街鎮級）》
??4.《奉賢區住宅小區物業服務專項測評指標》
??5.奉賢區住宅物業服務“紅黑榜”計分補充規則
??6.奉賢區物業服務企業評價結果異議申請表
2024年3月25日