區各職能部門、各鎮（園區）、街道辦事處、各有關單位：
??為推進產業用地高質量利用，保障產業高質量發展，完善低效產業用地盤活引導機制，促進低效產業用地空間釋放，為寶山打造科創中心主陣地保障產業空間，特制定《寶山區低效產業用地處置工作的實施方案》。現予以印發，請按照執行。
??上海市寶山區經濟委員會
??上海市寶山區規劃和自然資源局
??2021年4月23日
寶山區低效產業用地處置工作的實施方案
??為推進產業用地高質量利用，保障產業高質量發展，完善低效產業用地盤活引導機制，促進低效產業用地空間釋放，為寶山打造科創中心主陣地保障產業空間。根據《本市低效產業用地處置工作的實施意見》（滬規劃資源用〔2019〕475號）、《關于開展資源利用效率評價工作的指導意見》（滬經信產〔2019〕206號）等文件精神，結合我區實際，就低效產業用地的處置工作提出如下實施方案。
??一、 總體要求
??（一）指導思想
??全面貫徹黨的十九大精神，以習近平新時代中國特色社會主義思想為指引，堅持創新引領、質量第一、效益優先，把深化“以畝產論英雄、以效益論英雄、以能耗論英雄、以環境論英雄”改革作為優化經濟結構、轉換經濟增長動力的有力抓手，創新完善土地利用管理機制，促進低效用地再開發利用，全面提升產業用地發展質量與效益，為實現寶山產業高質量發展奠定堅實基礎。
??（二）基本原則
??質量導向，效益優先。全面貫徹“以畝產論英雄、以效益論英雄、以能耗論英雄、以環境論英雄”的理念，以產業績效為核心指標，開展資源利用效率評價，認定低效產業用地。構建以產業績效和用地質量為導向的資源優化配置機制，促進用地績效提升。
??騰引并進，依法行政。樹立產業用地是具有一定公共屬性的要素資源的理念，注重契約精神，從產業招商和土地供應的初衷出發，按照合同約定，根據用地績效，依據相關法律法規推進低效產業用地退出。
??綜合治理，共建共享。充分利用各條線行政管理資源，對低效產業用地實施差別化資源配置和管控引導機制，開展綜合治理。合理制定處置和退出方案，創新土地退出的市場化補償方式，構建共建共享的利益平衡機制。
??（三）工作目標
??在全區實現產業用地（含工業、研發、倉儲用地，下同）全面建立低效產業用地的差別化引導機制，推進城市開發邊界內認定低效用地處置工作，全區產業用地績效水平有明顯提升。
??（四）工作內容
??開展資源利用效率評價。明確產業發展標準，開展資源利用效率評價，根據《上海市低效工業用地標準指南》等標準認定低效產業用地。
??建立差別化管控引導機制。實施產業、用地、技改、用能、金融服務、環保等差別化政策，嚴格轉讓管理等管控措施，開展綜合執法，引導政策資源進一步向優質企業集聚，促使低效產業用地盤活退出。
??推進低效產業用地處置。區級部門完善處置政策，各鎮政府、園區管委會建立工作機制，加大低效用地收儲和園區平臺回購力度，加快實施低效園區整體轉型，規范引導低效用地權利人市場化自動退出，推動低效用地處置退出。
??二、低效產業用地認定標準
??（一）淘汰類落后產能產業用地
??《上海產業結構調整負面清單》規定的“淘汰類”產業使用的工業用地，以及寶山區實行專項整治列入“關停并轉”范圍的企業使用的工業用地。
??（二）閑置工業用地
??即根據《閑置土地處置辦法》規定程序，經調查認定并確定處置方式為收回國有土地使用權的產業用地。
??（三）開發效率低下的工業用地
??即以當前測算年度的1月1日為基準日，基準日超過土地出讓合同約定的達產日一年以上仍未投產的工業項目用地。
??（四）土地綜合產出效率低下的工業用地
??一是以當前測算年度1月1日為基準日，基準日超過土地出讓合同約定達產日三年以上，其中最近三年（不含當前測算年）統計年度內的土地稅收產出率、以主營業務收入計算的土地產出率兩項指標的三年均值均低于《上海產業用地指南（2019版）》中相應調整值或畝產稅收低于5萬元/畝的工業項目用地。
??二是根據《寶山區資源利用效率評價辦法》（寶經委〔2019〕34號）文件，區資源利用效率評價工作領導小組辦公室每年對全區存量工業用地進行資源利用效率評價，評價結果為D檔的工業企業用地。
??三、處置辦法
??存量低效產業用地處置工作以“政府主導退出”和“市場化自主退出”為基本原則，采用收儲出讓、產權交易、提升轉型和廠房租賃等四類處置方式開展處置。
??（一）收儲出讓
??主要包括兩類處置方式：
??一是土地收回重新出讓
??協議收地類。鎮、園區認定具有盤活價值的存量低效工業用地，經上報區政府同意后可采取協議收儲方式進行盤活利用。重新收儲完成后，由鎮、園區根據產業發展導向和年度出讓計劃，重新開展地塊出讓工作。對已合法取得房地產權證的工業用地，鎮、園區與企業洽談的收儲價格以雙方認可的市場評估價為基準，溢價不超過20％的，由鎮政府或園區管委會集體決策后直接操作；溢價超過20％的，由鎮政府或園區管委會上報區政府審議后操作。
??解除出讓合同類。因政府原因形成的閑置土地，根據《寶山區閑置土地處置實施意見（試行）》（寶府辦〔2015〕80號），經區規劃資源局調查認定報區政府批準后，解除出讓合同，并在市規劃資源局和市財政局同意、區財政局收回原已撥付給鎮、園區的部分土地出讓金后，全額退還土地出讓金。鎮、園區根據企業實際發生的財務成本和管理費用，給予適當補償。收回的土地由區土地儲備中心重新收儲出讓。土地再次出讓后，鎮、園區支付的補償費用納入土地成本。
??無償收地類。因企業自身原因形成的、超過出讓合同約定兩年未動工開發的閑置土地，根據《寶山區閑置土地處置實施意見（試行）》（寶府辦〔2015〕80號），經區規劃資源局調查認定報區政府批準后，無償收回土地使用權，收回土地由區土地儲備中心重新收儲出讓。對違反合同約定引起的無償收回土地使用權的，收回的土地由區土地儲備中心重新收儲出讓。
??二是存量節余土地分割轉讓
??對通過出讓方式并已合法取得房地產權證的產業項目類工業用地，在滿足自身需要后節余的土地，符合規劃分割條件并可以獨立開發的，可進行分割轉讓。經工作小組審核同意后，可分割轉讓給園區開發平臺或經認定的戰略性新興產業項目和高新技術產業化項目。由原土地權利人制定項目“兩圖一表”和建筑規劃設計方案，向上海市土地交易市場提出申請，以帶產業項目方式采用定向掛牌方式轉讓。土地轉讓價格不得高于上一年度本區域內工業用地產業項目類的平均地價。轉讓的年限為原土地使用權的剩余年期。完成轉讓后，受讓人與原土地權利人簽訂土地使用權轉讓合同，并與所在鎮、園區簽訂土地全生命周期監管協議；原土地使用權人與區規劃資源局簽訂土地出讓補充合同，調整用地范圍，落實土地全生命周期管理要求。原土地權利人、受讓人憑土地出讓合同、土地使用權轉讓合同和監管協議等，到區確權登記中心辦理登記。
??（二）產權交易
??主要包括三類處置方式：
??一是調整主體開發利用
??司法拍賣類。競買人競拍司法拍賣的房地產或土地使用權，其土地用途必須符合規劃要求，項目必須符合寶山區產業項目準入條件。因企業行為被法院查封的存量建設用地，由鎮、園區牽頭區相關部門提前介入司法拍賣流程，明確競買人準入評估原則。拍賣流程結束后，對供而未建的建設用地，由區規劃資源局與新競得人重新簽訂出讓合同，合同中納入全生命周期管理相關約定；對原已合法取得房地產權證的建設用地，由競得人直接到區確權登記中心辦理房地產轉移登記手續。
??產權交易類。競買人通過上海聯合產權交易所競得的產業項目，其土地用途必須符合規劃要求，項目必須符合寶山區產業項目準入條件。鎮、園區要提前介入交易流程，在符合交易規則的前提下，積極與產權交易所溝通協調，引進符合園區產業發展導向的新企業。
??二是工程轉讓
??對已建成項目或完成投資額25%以上的在建工程項目，由鎮、園區搭建平臺，引入符合園區產業導向的企業，并協助其完成與原土地權利人在二級土地交易市場的轉讓，并與新權利人簽訂全生命監管協議。
??三是建設標準廠房、研發總部通用類物業
??對已合法取得房地產權證的產業項目類工業用地，企業發展先進制造業、生產性服務業、開發總部經濟及發展“互聯網+”等產業的；園區平臺公司利用存量工業用地建設標準廠房、研發總部通用類物業發展眾創空間、孵化器等新型服務平臺的，在符合規劃，并經工作小組認定后，簽訂補充出讓合同，實施土地全生命周期管理。
??（三）提升轉型
??主要包括三類處置方式：
??一是工業用地提高容積率
??對合法存量工業和倉儲用地因發展需要提高建筑容積率或增加地下空間的，經評估符合園區產業項目準入條件的，可按規劃提高建筑容積率或增加地下空間，并依批準的建筑設計方案，簽訂補充出讓合同，合同中納入全生命周期管理相關約定，不再增收土地價款。
??對增加的建筑面積，企業在滿足自身需求的情況下，可提供一定量的物業給鎮、園區，支持鎮、園區發展眾創空間、孵化器等新型服務平臺。
??二是存量工業用地轉型
??存量工業用地可按照規劃用地性質，轉型為研發總部、商業、辦公、教育、醫療、養老等非住宅類用途。倡導集中成片的存量工業用地區域整體轉型，可由原權利人或原權利人為主導的聯合體，通過存量補地價辦理用地手續后實施轉型開發。
??未劃入整體轉型區域的零星工業用地，經區政府批準，可按照規劃和產業導向，在承擔相應公益責任的基礎上，由原權利人通過存量補地價辦理用地手續，實施轉型開發。
??各鎮、園區可與園區平臺公司合作，組織區域內權屬分散的零星存量工業用地權利人，整合土地資源，歸集開發權益，統一推進零星轉型。
??三是調整為標準廠房類工業用地
??對已合法取得房地產權證的產業項目類工業用地，位于工業園區內且符合規劃的，經工作小組審核同意，調整為標準廠房類用地，簽訂補充出讓合同，實施土地全生命周期管理。建設用地使用權不得整體或分割轉讓，宗地上的房屋不得分幢、分層、分套轉讓，可以出租給符合園區準入條件的工業投資項目。
??對園區平臺、領軍企業持有的標準廠房類工業用地、通用類研發用地上，除生活配套設施以外的物業可轉讓不超過50％，這部分可轉讓的物業在明確轉讓物業方式、產業準入和退出機制等要求的基礎上，可轉讓給產業績效、研發投入等指標達到設定條件的高新技術企業、“四新”企業和生產性服務企業等。上述企業按規定退出的，其物業由園區平臺通過房地產轉讓方式按約定的價格標準優先回購，也可經園區平臺同意轉讓給符合條件的企業。
??（四）廠房租賃
??對通過廠房租賃方式引進新項目（企業）的，由產權企業向所在鎮（園區）提出產業準入申請，按照《寶山區產業項目準入評估辦法》進行執行，準入通過后可辦理租賃相關手續。各鎮、園區應與入駐企業簽訂全生命監管協議。
??四、處置程序
??（一）制定年度處置計劃
??在低效用地認定的基礎上，每年四季度由區規劃資源局、區經委制定年度目標總量，分解下達各鎮、園區，再由各鎮、園區根據任務量提出具體處置地塊明細并制定可行性方案。經工作小組研究后，形成年度處置計劃。同時，系統梳理全區低效產業用地現狀，建立全區低效產業用地處置儲備庫。
??（二）選定方案分類實施
??1、對于年度處置計劃項目
??處置申請。各鎮、園區依據本方案，在每年一季度與相關企業共同形成相關低效產業地塊處置方案，明確處置方式，轉型目標以及投入產出等相關核心指標，提交區低效產業用地處置工作小組審核。部門審核。區低效產業用地處置工作小組組織召開聯席會議，對提交的申請整改材料進行審核，并結合轄區內低效產業用地情況，提出審核意見。實施處置。各鎮、園區應會同相關企業根據經批準的處置方案對相關低效產業用地進行改造開發利用。各鎮、園區應規范流程管理，建立完備的管理檔案，并落實監管的主體責任，與企業簽訂相關協議。區相關部門應及時予以政策指導，共同配合推進實施。
??2、對于低效產業用地處置儲備庫
??在系統梳理全區低效產業用地現狀的基礎上，按照低效產業地塊處置相關標準及相關地塊實際情況，建立全區低效產業用地處置儲備庫，用于長效統籌開展處置工作。
??（三）定期匯報實時跟蹤
??經收回后重新出讓、通過轉讓等方式引入新項目或者實施轉型升級的低效產業用地，均納入全生命周期管理，并由各職能部門按照全生命共同監管要求，對開竣工、投達產、稅收、環保等內容進行重點跟蹤監管，工作小組定期匯總相關情況。
??五、工作機制
??（一）成立工作推進小組
??成立由區規劃資源局、區經委牽頭的寶山區低效產業用地處置工作小組,成員單位由區發展改革委、區商務委、區科委、區建管委、區國資委、區財政局、區生態環境局、區市場監管局、區住房保障房屋管理局、區綠化市容局、區稅務分局、區統計局、區應急管理局、區城管執法局、區土地儲備中心等部門及各鎮、園區組成。建立低效用地處置計劃執行評價機制，納入區政府對街鎮、園區的考核內容。
??（二）職責分工
??區規劃資源局負責組織、協調低效產業用地處置工作，依法落實相關規劃和土地管理政策，統籌處置地塊的計劃、規劃和土地管理工作。
??區經委牽頭負責制定低效產業用地的認定評價標準，開展資源利用效率評價工作。會同區規劃資源局推進、協調低效產業用地處置工作。
??區投促辦負責對新引進產業項目及園區平臺公司、領軍企業的認定、評估、上報及后續監管。
??區發展改革委牽頭負責低效產業用地處置中涉及用能、金融服務等相關配套政策的協調落實工作。
??區國資委牽頭負責指導督促本區國資系統企業加快低效產業用地盤活退出工作。
??區財政局牽頭對處置低效產業用地給予一定財政支持。
??其他相關部門依法在各自職責范圍內，支持園區及相關鎮政府、園區管委會做好相應的服務、協調、管理工作。
??各鎮政府、園區管委會是低效產業用地處置工作責任主體，負責低效產業用地的使用管理、績效考核，協調推進具體項目的實施。
??六、工作安排
??（一）明確低效用地標準、開展產業用地績效評價
??1.制定產業用地資源利用效率評價辦法，明確低效產業用地標準。按照高質量發展的總體要求，根據《寶山區資源利用效率評價辦法》，執行《上海市低效工業用地標準指南》，細化低效研發、倉儲用地標準，差別化涉及民生、戰略性新興產業的評價標準。區經委牽頭推進評價工作，各鎮、園區具體組織落實。（牽頭部門：區經委，配合部門：區規劃資源局、區發展改革委、區科委、區商務委、區統計局、各鎮、園區）
??2.開展資源利用效率評價，編制全區產業用地績效圖。區經委、各鎮、園區組織梳理本區域現狀產業用地，常態化開展資源利用效率評價，明確分類分檔評價結果，編制區級和園區級產業用地績效圖，鎖定低效產業用地。開展產業用地標準化出讓，根據產業用地績效圖，加強“兩圖一表”產業績效核定，新出讓產業用地績效指標不低于本區域相應產業類型的平均績效水平。（牽頭部門：區經委、區規劃資源局，配合部門：區發展改革委、區科委、區商務委、區統計局、各鎮、園區）
??（二）實施差別化的資源配置和管控措施，建立引導機制
??3.實施差別化的資源要素配置政策。區產業部門牽頭出臺技改、用能、環保、金融服務、規劃土地等差別化資源配置政策，由工作小組統籌推進實施。根據企業績效等情況，執行好差別電價、階梯電價執行行業范圍，全面推進用水超定額累進加價制度，對優質企業加大財政資金扶持力度，對低效企業加大環保監管頻次、嚴格執法，在用能、排污指標上予以限制，提高低效產業用地持有成本，引導低效企業退出土地。提高儲備產業用地和整體轉型區域土地開發強度，增加政府可統籌的產業發展空間資源，增強低效用地退出的利益引導機制。支持規劃產業區塊外符合正面清單的存量優質項目，經區產業部門牽頭認定后，根據規劃實施“零增地”改擴建。（牽頭部門：區經委、區規劃資源局，配合部門：區發展改革委、區科委、區商務委、區生態環境局、各鎮、園區）
??4.實施嚴格的管控措施。
??一是嚴控低效產業用地轉讓，依法依規加強不動產登記、工商登記環節的管控，對低效產業用地實行清單式管控，低效產業用地轉讓要符合產業準入要求，并納入土地全生命周期管理。（牽頭部門：區規劃資源局、區市場監管局，配合部門：各鎮、園區）
??二是嚴格存量產業用地的全生命周期管理，通過相關部門的行政管理合力，引導2014年前出讓的產業用地權利人通過簽訂補充出讓合同，約定用地績效和土地退出機制，納入土地全生命周期管理。（牽頭部門：區規劃資源局，配合部門：各鎮、園區）
??5.多部門聯合執法，加強產業用地治理。各鎮、園區要從群眾反映強烈的生態環境、污染排放、安全隱患、違法經營等突出問題入手，結合產業結構調整、“五違四必”整治等工作，在區相關部門指導下，聯合生態環境、應急管理、市場監管、稅務等部門對低效產業用地環境保護、節能減排、安全生產、合法經營、擅自改變用途、合同履約情況等方面開展綜合執法。（牽頭部門：各鎮、園區，配合部門：區規劃資源局、區稅務分局、區應急管理局、區生態環境局、區市場監管局、區住房保障房屋管理局、區建設管理委、區城管執法局）
??6.指導督促本區國資系統企業加快低效用地盤活退出。區國資委牽頭區規劃資源局、各鎮、園區梳理本區國資系統企業名下現狀產業用地，對認定為低效用地的，由區國資監管部門協調所屬企業與屬地政府對接，指導督促國企加快低效用地盤活退出。（牽頭部門：區國資委，配合部門：區規劃資源局、各鎮、園區）
??（三）完善低效產業用地盤活退出路徑
??7.優化完善收儲回購和整體轉型政策。由工作小組制定方案，經區政府同意后，可以劃定區域，鼓勵區域內產業用地通過收儲或整體轉型進行盤活開發。根據產業發展需求，提高儲備產業用地和整體轉型區域的開發強度，增加政府可統籌的產業發展空間資源。鼓勵創新低效用地收儲和園區平臺回購方式，倡導低效園區實施整體轉型，完善整體轉型聯合開發機制。（牽頭部門：區規劃資源局、區財政局，配合部門：區經委、各鎮、園區）
??8.規范引導市場化自主退出。按照規劃和產業導向，發揮市場配置資源作用，規范引導權利人自主退出低效產業項目，探索“以房換地”等市場化利益平衡機制。經過產業準入，通過節余土地（可帶房屋）分割轉讓、轉租等市場化方式，調整引入新的產業項目，并按新的產業績效要求納入全生命周期管理。（牽頭部門：區規劃資源局、區經委、各鎮、園區，配合部門：區發展改革委、區科委、區商務委、區生態環境局）