滬府辦發(fā)〔2012〕61號
上海市人民政府辦公廳轉發(fā)市住房保障房屋管理局等五部門關于本市保障性住房配建實施意見的通知
各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局：
市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國土資源局、市發(fā)展改革委、市建設交通委、市財政局《關于本市保障性住房配建的實施意見》已經市政府同意，現(xiàn)轉發(fā)給你們，請認真按照執(zhí)行。
上海市人民政府辦公廳
2012年10月15日
關于本市保障性住房配建的實施意見
為了多渠道籌措保障性住房房源，規(guī)范在本市商品住宅建設項目中配建保障性住房的行為，按照《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（國辦發(fā)〔2011〕45號）、建設部等七部門制定的《經濟適用住房管理辦法》（建住房〔2007〕258號），現(xiàn)制訂本市保障性住房配建實施意見如下：
一、配建的比例和要求
凡新出讓土地、用于開發(fā)建設商品住宅的建設項目，均應按照不低于該建設項目住宅建筑總面積5%的比例，配建保障性住房；郊區(qū)有條件的區(qū)域，應進一步提高建設項目的配建比例。配建的保障性住房應無償移交政府用于住房保障，并在建設用地使用權出讓條件中予以明確。
配建的保障性住房，均應以實物房源移交；由于極特殊原因無法安排建設實物房源而需折算為貨幣交納的，應由區(qū)（縣）規(guī)劃國土資源、住房保障房屋管理、發(fā)展改革、建設交通、財政和審計等部門聯(lián)合制訂工作方案，經區(qū)（縣）政府同意并報市住房保障房屋管理部門會同市規(guī)劃國土資源、財政部門批準后實施。
各區(qū)（縣）應將本行政區(qū)域內配建的保障性住房列入各區(qū)（縣）當年度保障性住房開發(fā)建設計劃。配建的保障性住房應根據(jù)本地區(qū)住房保障工作實際，用作廉租住房、公共租賃住房和共有產權保障住房（即經濟適用住房，下同）。
區(qū)（縣）未完成上年度保障性住房配建計劃的，市規(guī)劃國土資源部門應暫緩辦理當年度建設用地使用權出讓手續(xù)；待上年度配建指標補充安排落實后，再予辦理建設用地使用權出讓手續(xù)。
凡不配建或者少配建保障性住房的商品住宅建設項目，市、區(qū)（縣）規(guī)劃國土資源部門不予辦理建設用地使用權出讓手續(xù)。
二、配建的具體規(guī)定
（一）配建的保障性住房應與商品住宅建設項目一并規(guī)劃設計，其建筑外形、風格、色彩應與商品住宅基本一致，保持總體和諧，并共享商品住宅建設項目的公共配套設施和公共通道。
（二）按照規(guī)定比例配建的保障性住房建筑面積，原則上應集中布局到樓幢或者單元（門洞）；因客觀條件無法集中布局到樓幢或者單元的，應落實到成套住宅；因配建面積較小，無法落實到一套住宅的，區(qū)（縣）住房保障機構可按照應配建的建筑面積，與房地產開發(fā)企業(yè)設定該套住宅的共有產權份額，在該套住宅上市銷售時，收取相應的銷售價款。
（三）配建的保障性住房作為住房保障實物使用的房源，住宅套型設計應按照本市保障性住房的設計規(guī)范、導則和技術要求執(zhí)行。
（四）配建的保障性住房應與所在項目的商品住宅同步建設、同步配套、同步交付。
三、配建的管理程序
市、區(qū)(縣)相關部門應按照以下程序實施保障性住房配建：
（一）計劃制訂
各區(qū)（縣）年度商品住宅建設用地出讓計劃中，應包括年度保障性住房配建計劃。區(qū)（縣）規(guī)劃國土資源部門在編制年度商品住宅建設用地出讓計劃時，應事先征詢同級住房保障房屋管理、發(fā)展改革、建設交通和財政等有關部門意見；所制訂的年度保障性住房配建計劃在報區(qū)(縣)政府審核同意后，報市政府各相應管理部門。區(qū)（縣）年度保障性住房配建計劃在執(zhí)行中需要調整的，應報區(qū)（縣）政府批準，并報市政府各相應管理部門。
（二）項目配建事項確定
區(qū)（縣）規(guī)劃國土資源部門應會同同級住房保障房屋管理、發(fā)展改革、建設交通、財政等部門根據(jù)年度配建計劃，對計劃出讓土地的商品住宅建設項目，在土地出讓前的征詢階段，按照市審改辦《關于印發(fā)⟨上海市國有建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓前期征詢操作規(guī)程（試行）⟩的通知》（滬審改辦發(fā)〔2011〕30號）的規(guī)定，研究確定以下配建事項，經區(qū)（縣）政府批準后，報市規(guī)劃國土資源部門和市住房保障房屋管理部門備案：
1.根據(jù)擬出讓地塊具體條件，確定配建保障性住房的總體建設要求，包含配建保障性住房的具體比例、總建筑面積、用途、房型設計要求等；
2.確定配建住房的基本使用要求；
3.確定移交配建住房的相關內容。
（三）土地供應約束條件
區(qū)（縣）規(guī)劃國土資源部門應將本條第二項所列有關事項載入建設用地使用權“招拍掛”文件，通過“招拍掛”方式將建設用地使用權出讓給房地產開發(fā)企業(yè)后，必須將本條第二項所列有關事項在建設用地使用權出讓合同中予以明確，并將建設用地使用權出讓合同中相關條款抄送同級住房保障房屋管理部門。
市規(guī)劃國土資源部門應在每季度第一個月上旬，將上季度全市出讓商品住宅建設用地的地塊信息,以及配建保障性住房的基本情況，書面通報市住房保障房屋管理部門。市住房保障房屋管理部門根據(jù)各出讓商品住宅建設用地地塊的實際情況，具體指導和督促各區(qū)（縣）住房保障房屋管理部門落實配建保障性住房的要求，并在該季度第二個月上旬，將有關情況書面通報市規(guī)劃國土資源部門。
（四）設計方案和設計文件確定
市、區(qū)（縣）規(guī)劃國土資源、建設交通部門在建設工程規(guī)劃設計方案審批和設計文件審查時，根據(jù)已明確的配建住房用途，對能夠集中布局到樓幢或者單元的保障性住房，應按照保障性住房規(guī)劃、建筑設計的有關規(guī)定，確定總建筑面積、幢號、樓層、房型、單套建筑面積、套數(shù)等事項；對無法集中布局到樓幢或者單元的保障性住房，應確定總建筑面積、單套建筑面積、套數(shù)等事項。同時，將經批準的相關設計方案、設計文件抄送同級住房保障房屋管理部門。
（五）建設項目協(xié)議書簽訂
房地產開發(fā)企業(yè)在取得建設工程規(guī)劃許可證之前，應根據(jù)建設用地使用權出讓合同、經批準的設計方案、設計文件，與區(qū)（縣）住房保障機構簽訂建設項目協(xié)議書，并由區(qū)（縣）住房保障機構報市住房保障房屋管理部門備案。建設項目協(xié)議書應使用市住房保障房屋管理部門制訂的示范文本，明確配建保障性住房的總體要求、具體安排、建設標準、工程質量、交付條件等事項，并附住房位置圖表；簽約各方應如實記載配建保障性住房的工作內容、責任和權利等事項，有特殊情況的，可增加附頁予以說明。
建設項目協(xié)議書應作為核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證的要件之一。區(qū)（縣）住房保障機構依據(jù)建設項目協(xié)議書，對配建的保障性住房實施全過程管理。
（六）工程監(jiān)督與驗收
區(qū)（縣）建設交通部門應加強對配建保障性住房房源（以下簡稱“配建房源”）的工程質量監(jiān)督、竣工驗收管理等工作，督促房地產開發(fā)企業(yè)保證配建房源的工程質量和建設進度。其中，配建房源在商品住宅預售階段移交的，區(qū)（縣）建設交通部門應會同住房保障機構細化配建房源工程質量和建設進度的要求，并明確驗收配建房源的條件。
（七）配建房屋移交
房地產開發(fā)企業(yè)應在建設項目的商品住宅預售或者出售之前，按照建設項目協(xié)議書的約定，將配建房源移交給區(qū)（縣）住房保障機構。區(qū)（縣）住房保障機構應根據(jù)建設項目協(xié)議書，查驗核對配建房源的建筑面積、套數(shù)、單套建筑面積、房型、具體室號、配建房源建筑面積占項目住宅總建筑面積的比例、房屋質量、配套條件等。
區(qū)（縣）住房保障房屋管理部門應提供建設項目協(xié)議書、配建房源移交認定文件等材料，納入規(guī)劃土地綜合驗收環(huán)節(jié)，由區(qū)（縣）規(guī)劃國土資源部門對配建保障性住房的總量和比例等內容進行核查。
房地產開發(fā)企業(yè)按照建設項目協(xié)議書實施配建的，由區(qū)（縣）住房保障機構予以書面確認，并由市住房保障機構、房屋調查成果管理部門按照相關文件的規(guī)定，辦理樓盤表“房屋標志”標注，由區(qū)（縣）住房保障房屋管理部門頒發(fā)配建房源和商品住宅的預售許可證、辦理出售手續(xù)和頒發(fā)交付使用許可證。房地產開發(fā)企業(yè)未按照建設項目協(xié)議書實施配建的，區(qū)（縣）住房保障房屋管理部門不予頒發(fā)商品住宅的預售許可證、辦理出售手續(xù)和頒發(fā)交付使用許可證，并由區(qū)（縣）住房保障機構予以糾正。房地產開發(fā)企業(yè)應按照要求及時整改，整改結果經區(qū)（縣）住房保障機構書面確認后，由市住房保障機構、房屋調查成果管理部門按照相關文件的規(guī)定，辦理樓盤表“房屋標志”標注，由區(qū)（縣）住房保障房屋管理部門頒發(fā)配建房源和商品住宅的預售許可證、辦理出售手續(xù)和頒發(fā)交付使用許可證。
（八）房地產登記
配建房源與商品住宅一并申請建設用地使用權初始登記，建設用地使用權范圍應為同一宗地，不作分割，按照所在商品住宅開發(fā)項目宗地總面積記載，并注記配建保障性住房的比例、建筑面積等內容。配建房源的新建房屋所有權經初始登記后，應予單獨發(fā)證，并注記配建房源類別等內容。配建房源的新建房屋所有權初始登記在區(qū)（縣）政府指定的住房保障機構或公共租賃住房建設運營機構名下。
四、配建房源的使用
配建房源建成后，原則上應作為住房保障實物使用，不得擅自挪作他用或處置。區(qū)（縣）住房保障機構應在書面確認房地產開發(fā)企業(yè)移交房源后3個月內，對房源使用作出具體安排，提高使用效率；應對房源實行規(guī)范管理，建立專門檔案，并接受有關部門的監(jiān)督檢查。
安排為住房保障實物使用的房源，由區(qū)（縣）住房保障機構按照本市廉租住房、公共租賃住房、共有產權保障住房的相關政策，出租或者出售給符合準入條件的保障對象；由于實際供應需求等原因需調整原定用途的，應當按照市政府批轉的《關于保障性住房房源管理的若干規(guī)定（試行）》（滬府發(fā)〔2012〕55號）執(zhí)行。
因配建房源的適配性等問題無法作為保障性住房實際使用、需要上市轉讓的住房，應由區(qū)（縣）住房保障機構提出申請，經區(qū)（縣）政府審核批準，并在報市住房保障房屋管理部門、規(guī)劃國土資源部門、財政部門備案后，區(qū)（縣）住房保障機構方可按照有關規(guī)定上市轉讓。
五、配建房源的出售和定價
配建房源用作共有產權保障住房配售的，銷售價格按照本市共有產權保障住房價格管理的相關規(guī)定確定。
配建房源上市轉讓的，可采取的出售方式及定價方式如下：
（一）由區(qū)（縣）住房保障機構在配建房源項目的商品住宅銷售時段直接出售，房源價格按照同時段該配建房源項目商品住宅的市場銷售價格確定；
（二）由區(qū)（縣）住房保障機構組織出售或者委托房地產中介機構出售，房源價格按照不低于市場評估價格確定；
（三）由區(qū)（縣）住房保障機構委托拍賣機構出售，拍賣保留價格按照不低于市場評估價格確定。
市場評估價格由有資質的房地產估價機構獨立、客觀評估形成。由市住房保障房屋管理部門適時推薦5～10家房地產估價機構，供區(qū)（縣）住房保障機構選擇確定。市住房保障房屋管理部門應對推薦的房地產估價機構進行專項檢查，并按照規(guī)定，對違規(guī)操作的房地產估價機構進行處理。
配建房源上市轉讓的具體方式和批準程序，由區(qū)（縣）政府確定。
六、資金的管理和使用
配建房源作為共有產權保障住房配售后所得價款、上市轉讓后所得價款（以下統(tǒng)稱“配建房源轉化資金”），應歸集到區(qū)（縣）政府批準設立的財政住房保障資金專戶。
配建房源轉化資金專項用于住房保障，不得挪作他用。其主要用途為：廉租住房、公共租賃住房的建造、改造和收購；共有產權保障住房的銷售供應價格平衡補差及政府回購支出；區(qū)（縣）公共租賃住房建設運營機構資本金追加和運營補貼等。
配建房源轉化資金實行“收支兩條線”管理，收入應注明來源，使用應說明理由，所有支出項目需經區(qū)（縣）政府批準，均應符合程序，材料齊全，并接受區(qū)（縣）財政、監(jiān)察、審計等部門的監(jiān)管，同時接受市住房保障房屋管理、財政、監(jiān)察、審計等部門的檢查。對違反資金管理規(guī)定的，應追究行政責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。
區(qū)（縣）住房保障機構配售或者上市轉讓配建房源，需繳納相應稅費的具體辦法另行制定。
七、監(jiān)督與檢查
有關管理部門應認真執(zhí)行本實施意見，并積極配合市和區(qū)（縣）監(jiān)察、審計等部門，加強對本實施意見執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。對應配建保障性住房而不配建或者少配建的、未按照規(guī)定程序和要求審批的、配建實施過程中懈怠管理的、配建房源建成后擅自挪作他用或處置的、違反規(guī)定使用配建房源轉化資金的，以及其他違反本實施意見的行為，有關部門應及時予以糾正，并對相關工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為，依法追究行政責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。
承擔配建保障性住房任務的房地產開發(fā)企業(yè)違反建設用地使用權出讓合同和建設項目協(xié)議書約定，不配建或者少配建的、未按照建設要求規(guī)定保證配建房源質量和進度的、違反有關規(guī)定不移交或者少移交配建房源的，有關管理部門應責令改正，按照有關合同、協(xié)議書的約定進行處理；對拒不改正的，應按照規(guī)定嚴肅處理，并將其不良信用記錄納入本市社會信用聯(lián)合征信系統(tǒng)；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理。
本實施意見自印發(fā)之日起施行，有效期至2017年9月30日。《上海市經濟適用住房配建暫行意見》（滬府〔2010〕46號）和《上海市共有產權保障房（經濟適用住房）配建實施細則》（滬府辦〔2012〕16號）同時廢止。
本意見的具體應用問題，由市住房保障房屋管理、規(guī)劃國土資源、發(fā)展改革、建設交通、財政等部門按照各自職責負責解釋。
上海市住房保障和房屋管理局
上海市規(guī)劃和國土資源管理局
上海市發(fā)展和改革委員會
上海市城鄉(xiāng)建設和交通委員會
上海市財政局
2012年9月26日