關于印發《上海市奉賢區農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理辦法（試行）》的通知
各街鎮、開發區，各相關區級部門：
為全面貫徹落實《中華人民共和國土地管理法》，健全城鄉發展一體化體制機制，根據中央、我市關于集體經營性建設用地入市相關工作要求，結合我區實際，制定了《上海市奉賢區農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理辦法（試行）》，已經區政府六屆第55次常務會議、區委五屆103次常委會議審議通過，現印發給你們，請遵照執行。
特此通知。
附件：上海市奉賢區農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款試行管理辦法（試行）
上海市奉賢區財政局
2024年1月19日
附件：
上海市奉賢區農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款試行管理辦法（試行）
第一條 目的和依據
為全面貫徹落實《中華人民共和國土地管理法》，健全城鄉發展一體化體制機制，根據中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《關于深化農村集體經營性建設用地入市試點工作的意見》（廳字〔2022〕34號）、自然資源部《深化農村集體經營性建設用地入市試點工作方案》（自然資辦函〔2023〕364號）和《上海市深化農村集體經營性建設用地入市試點工作方案》（滬規劃資源鄉〔2023〕201號），深化農村土地制度改革試點成果落地生效，推動建立本市城鄉統一的建設用地市場，支持和規范奉賢區農村集體經營性建設用地入市試點工作，推進集體經營性建設用地入市是促進鄉村振興戰略實施和城鄉融合發展的重要決策。根據本市集體經營性建設用地入市工作計劃要求，結合奉賢區實際，制定本辦法（試行）。
第二條 定義
按照金融改革與農村土地制度改革緊密銜接的原則，在堅持土地公有制性質不變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的前提下，開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作，落實農村集體經營性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價。本辦法所稱農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款，是指以農村集體經營性建設用地使用權作為抵押財產，由銀行業金融機構向符合條件的借款人發放的在約定期限內還本付息的貸款。借款人不履行到期債務或發生當事人約定的實現抵押權的情形時，金融機構有權依照本辦法處理該農村集體經營性建設用地使用權，并用處置所得的價款優先受償。
農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款的用途、期限、額度、利率等參照國有建設用地相關管理規定執行。
第三條 適用范圍
本辦法適用于奉賢區內在符合規劃、用途管制、依法取得的前提下，以出讓、租賃、作價出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。
農村集體經營性建設用地是指存量農村集體建設用地中，土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營用途的土地。
第四條 試點條件
開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款試點的地塊應當已經完成農村集體經營性建設用地所有權和使用權的確權、登記、頒證等工作，奉賢區相關部門指導地塊所在街鎮選取試點金融機構（需在奉賢區內設有網點）開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款業務。
第五條 抵押人
本辦法所稱抵押人是指通過出讓或轉讓方式取得農村集體經營性建設用地使用權的境內外自然人、法人和其他組織（除法律另有規定外）。
第六條 抵押權人
本辦法所稱抵押權人是指提供農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款的金融機構。
第七條 抵押物范圍
農村集體經營性建設用地使用權抵押時，其地上的建筑物、構筑物及其他附屬物對應的地上附著物隨之抵押。
農村集體經營性建設用地使用權抵押后，該土地新增的建筑物不屬于抵押財產。該農村集體經營性建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與農村集體經營性建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得價款，抵押權人無權優先受償。
第八條 抵押物價值評估
農村集體經營性建設用地使用權的價值可由抵押人及抵押權人認可的具有評估資質的中介機構評估確定。農村集體經營性建設用地使用權和地上附著物一并評估，未取得合法房屋產權的地上建筑物，不得計算價值。
第九條 抵押登記
農村集體經營性建設用地使用權抵押登記參照國有土地使用權抵押登記辦法的有關規定，由不動產登記機構辦理。
第十條 禁止設定抵押的情形
具有下列情形之一的集體經營性建設用地使用權不得抵押：
（一）權屬不清或存在爭議的；
（二）司法機關依法查封的；
（三）被依法納入拆遷征地范圍的；
（四）擅自改變用途的；
（五）其他不得辦理抵押的情形。
第十一條 抵押權的實現
借款人不履行到期債務或發生當事人約定的實現抵押權的情形時，抵押權人與抵押人協商一致轉讓抵押的農村集體經營性建設用地使用權，轉讓所得的價款由抵押權人優先受償，超過債權數額部分歸抵押人所有，不足部分由借款人繼續清償。協商不一致的情況下，抵押權人可以請求人民法院直接拍賣、變賣抵押資產。
土地所有權人在同等條件下享有優先購買權。
第十二條 征收條件下的處置
農村集體經營性建設用地使用權抵押后，如國家依法征收該宗土地時，抵押人和抵押權人應當服從。補償費用按國家相關法律法規和政策執行。如未發生實現抵押權的情形，所得補償費作為保證金繼續為原債務擔保或經協商一致直接償還債務。如借款人不履行到期債務或發生當事人約定的實現抵押權的情形，所得補償費應當優先償還債務。
第十三條 風險補償
農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款逾期形成不良貸款后，提供貸款的金融機構應當實施盡職追償。實施盡職追償后，對申請且符合本市小微企業信貸風險補償條件的金融機構，按規定享受風險補償。
第十四條 金融機構制定相關操作細則
參與試點金融機構應研究制定農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款操作辦法細則并負責實施。
第十五條 有效期
本辦法自2024年2月18日起施行，有效期至2024年12月31日。